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The
各位听友大家好
欢迎来到我们的播客节目逐光笔记
我是惠凡
今天啊
我们会聊一个和所有人都息息相关的话题
那就是房地产
过去很多年
房子在中国的家庭资产表里是一个超级资产
他同时承担了居住
婚姻 教育
储蓄表里甚至是安全感的功能
但是今天的问题是
这个超级资产的逻辑正在发生变化
我们今天呢
不做简单的预测
也不论证明年的房价是涨还是跌
我们想讨论的是
当房地产从普涨时代进入到了分化时代
普通人尤其是年轻人应该怎么去理解房子
今天我们会围绕五个大的问题来展开
第一个就是一线城市的房市真的回暖了吗
尤其是北上广深
那第二呢
就是一手房和二手房到底有什么区别
为什么房计局的数据要拆开看
第三是豪宅涨得好跟普通人到底有没有关系
第四
年轻人未来到底是买房还是租房
背后的逻辑怎么去盘
第五是海外房子能不能碰
从资产配置的角度
年轻人应该怎么去分配这个资产啊
王坚
是不是先请你来做一个总的判断
就是今天的房地产它最大的变化是什么
就是关于房地产这个话题
就是它不能太粗了
就是我们要看的非常细
就是不同国家
不同城市
不同地段
不同产品
甚至不同我们这个购买群体啊
就是它现在面对的情况是完全不一样的
嗯
因此房地产现在我们很难说它就是说会
呃
有没有整体的机会
甚至会不会整体下跌
这个都很难看清
就房地产就跟股票一样
每个都要单独拎出来看
不同的板块不同的个股
嗯
所以这就是我认为房地产现在一个最大的变化
嗯
就说的更直白一点
就是以前大家只要考虑要不要买房
就这么一个事情
它是一个强势的品种
我记得当时就是你基本上闭着眼睛跟都能赚钱那个年代
现在已经不在了啊
现在更像是在一个震荡的势里边去选这个标的哈
就是有些房子可能在今天还是核心资产
是你可以考虑的
但是有些房子就已经变成流动性的这个陷阱啊
就你买进去的时候可能是资产
等你要卖的时候
现在市场已经不给你报价了
尤其我觉得这三四年所有的就是大家的体感都有类似的这种经验哈
嗯 也就是说 呃
王晶和小马哥一个共同的观点就是今天的房子已经不单单是一种居住选择了
其实是一笔高杠杆但是低流动性的一个资产的仓位了
就是现在去看这个房子应该应该这样去看了
嗯 那好
我们就先进入到第一个话题哈
就是一线城市的房市到底有没有回暖
我们先 呃
看看真实的数据
就是二零二六年五月份北上广深的一个新房的价格
那北京的新建商品住宅指数是九十三点八
九十七点九
也就是说环比下跌了百分之零点一
同比下跌了百分之二点一
上海市一百点二和一百零三点二
也就是说环比上涨了百分之零点二
同比上涨了百分之三点二
广州市一百点二和九十六点七
深圳是一百点四
九十五点五
那说明两城的五月环比都涨了
但是同比依然是分别下跌了百分之三点三和百分之四点五
再看一下二手房市场
那信号就更复杂了
那北京的二手住宅指数是一百点一九十三点五
上海是一百点六九十五点一
上海市一百点一九十三点零
深圳是一百点六九十四点五
也就是说四个一线城市的二手房的五月环点全现都微涨了
但是同比依然是全部下跌
广州的同比跌幅达到了百分之七点零啊
北京也有百分之六点五
所以广州跟北京我们在后面的时候会放在一起起对比一下啊
啊 王王
从数数据上来看
你是六月来实际回暖这两个小凡刚刚列出的数据非常精准
应该就是最新的啊
嗯
六六年就五五月份啊
五月份统计局的数啊
啊
我们六份的数
数据应该到这个月月中才会出来
代表了我们现在实体就是房地产实际这个行业正在可以定义为回暖
但是不是全面的回暖
总先来看量
房地产
因为这个行业有一句话
所有人都
就是行业内的人都都经常讲的就要量在价先
嗯
这个因为房地产这种大价值的东西啊
它的量特别代表它的这个行业的就是温跌
其实在很多行业也都是有这句话
像汽车行业对吧
这个量在价先啊
我们来看这个五月份的四大一线城市是它的二手房
二手房回头我们可以讲一讲为什么二手房先看二手房的那个成交
像上海啊
深圳它那个已经开始环比上涨百分之零点六
这个其实很厉害的
因为你一年有十二个月嘛
你要是每个月都环比上涨零点六
只是打个比方啊
那它其实是一年就上涨了七点二对吧
嗯 啊 这 这
而且只算了单例
还没算复利啊
北京跟广州啊
另外两个一线城市环比上涨的稍微小一点
但也是有零点一的上涨
这个情况很有代表性了
另外一个就是新房
新房实际上差异是比较大的啊
像北京的新房是环比下跌的啊
下跌了零点二
但是像上海深圳这些新房数据是向上走的
先笼统的看这几个数据的话
那也印证了我们一开始的判断就是这个
呃
我们不能总体的就是看说现在房地产向好或者向坏
它实际上就是一个资产分化重组的起点
就在分化了
我们春天有一句话叫做金山银四
也对应着我们秋
秋季嘛
房地产也有一个金九银
金九银十 对 嗯
实际上从我们这个今年这个春天开始
就是房地产资产的分化的起点
五月份的这些一线城市的环比上涨啊
先说这个结论
应该不是全局性的趋势性反转
当然这也实际上也终结了这个之前房地产这个一直下跌这种趋势
我们也不能对房地产非常看空的人
这个我认为也会重新评估这个市场
信心回来点儿
对 信心回点
这个流动性很明显
这个房子这么大件的东西
整体又这个城市级别的这个数据都往上走在流动性肯定是回来了
就跟小马哥说的一样
这个信心肯定是回来了
就是房地产整体指数数整整体暴暴涨跌跌都是不太可能的
后面我们会细化分析
它肯定是越来越理性
那王坚你会看哪些指标来判断所谓的这个刚才我们说的这个回暖哈
是真的还是假的啊
像这种大的行业
基本上就量价嘛
这两个指标啊
一个是量
一个是价格
然后房地产行业我们也得涨到了这个量是更加重要的
它是决定了这个房地产是否是增回暖呢
对 这个是量
这个是最关键的
因为房地产行业又是是这种资产产的业业
对杠杠也非非大
你一一定要那个资金要流动起来
对整个产业链特别是房地产开发商才能有真正的实际的利好
我们来看这个量的话
这个先看二手房吧
二手房的话
上海二手房它的成交量从四月份开始四五六甚至到现在七月份开始嘛
这个成交数据都非常好的
都是一直在接近三万套
二点七万套以上
这个数据是非常厉害的
而且二手房的挂牌数据也开始往下走了
这个就非常好了
大家信心
像房东的信心就可能会回来
会回来了 嗯
像现在上海二手房的挂牌数据已经是跌到了三十万套以下了
呃
也是一个很强的信号了
然后我们再看上海的新房
上海的新房去化周期也开始下降了
已经回落到八个月左右
这个其实在整个这个房地产行业的这个视角去看
就八个月去化水平啊
是一个非常健康的情况了
嗯
新房的成交啊
在五月份开始也开始环比大涨了
新房的五月份的环比上海已经有百分之十八
这个热度也是不错了
像北京也是差不多的情况
北京是一到五月份的整体数据啊
就新房这块
住在销售是同比增长了百分之十五
所以你看这两大城市它的表现出来的情况都是不错的
都还不错 对
然后就在看那个价格
价格其实我们也是来看二手房嘛
先看二手房
二手房因为是一个市场化的市场
二手房其中有一个很重要的指标就是它那个溢价空间
前面卖房的上海卖房的房东是非常惨的
是因为总是被砍一大刀
叫屠龙刀嘛
对吧 自去砍
一砍百分之十甚至十五
对于房子这种东西
比如说几千万的两千万的房子
砍百分之十就是两百万对吗
嗯 真割肉啊
对
但是这个很好了
现在这个折扣空间或者叫溢价空间这个是在下降了啊
就是基本上回到了百分之五到八
这个溢价空间已经大幅压缩了
这个还是挺重要的
因为我记得前一段身边有朋友
可能在早期的时候房产稍微多一点的这些朋友
他们好像甚至流传了一种说法
就是你现在不抛
你永远就抛不出去了
就是当时还有这种传言的这样存在哈
嗯 然后是的
上海这个之前其实那个房东啊
卖房压力真的很大了
是的
但现在这个情况就是跟我们刚刚讲的这个量起来了嘛
其实从三月份你看它就是三点一万套
今年是从三月份就开始起量了
到五月份还有二点八万套啊
六月份也有接近二点八万套
嗯
数据非常好啊
然后你看刚刚而且讲到的溢价空间还不仅是指某类型的
比如说之前的老破小
因为跌的比较多对吧
对
他们很多的老破小的房租就是回报率就已经到了三点几以上
所以说现在他们的溢价空间真非常小了
而且除了老婆小之外
像终端改善这种也是大幅收窄了就溢价空间这个
以前这个终端改善这个以前是被砍的比较多的
它是属于单价是比较高的
以前砍百分之十对吧
现在只能砍百分之四
平均砍百分之五就就是一点像好的信号了
对 嗯
所以说这个房东就肯定是不会再盲目的割肉
然后买房的人如果想要确实是真心想要买房
你也不能盲目的砍价了
是 对
就这样一种情况
是
其实再看一下新房啊
房海
上海的新房其实从各个角度看也都是在回暖的
是有差异的
现在每种资产它都表现出不同的形态啊
嗯啊
上海最大的一一个特点呢
就我们经常讲上海有钱太多了啊
是 对
上海单价十万以上的房产
特别一些不错品质不错的高端房产又开始日光了
就是
而且十万以上
现在还是单价十万
这 对 而
而且开发商是基本降价价的
前前开开商商就是明分之子
就是那么甚至送车位送装修对吧
嗯 对
降价比较多
现在这有一些就是比较好的呃楼盘
它是基本不降价了
而且区化情况非常好
嗯
但是上海也有另外一个情况
就上海大家知道有五大新城
在外环外这些
嗯
但这些就是实际的折扣空间还是到目前为止还是很大的
是
就是有接近百分之十啊
对边的区化情况也不太理想
嗯
所以说也核心总结一下
还是回到我们今天估计后面的整个主题啊
基本上都是这样子
无论二手房和新房啊
都已经告别那种盲目的起涨期跌
确实对每个都是不太一样
嗯 对 每类细分
嗯 对
是要去细分的去看
对 有点像 其实
呃
如果类比股票市场的话
就是说这个反弹肯定不是代表一个整体的牛市了
而说是如果就是说现在只有一些核心地段啊
刚才我们说的
呃
比如说像豪宅或者少数的新盘卖的好
但是就是说我们也得也去看这里边的细节啊
就是说如果说还是有很多的地区二手房的挂牌还是很多
成交周期还是比较长的话
那么虽然这个信心回来一些
但是我们还是要去看里边的这个细节的迹象啊
要不然的话就可能盲目的就是在重新的去做出这个选择
但是我觉得现在可能很多年轻人
可能或者说是还没买房的人的想法就是说
是不是又拿着这些数据来要割我了
就是准备又重新来
这个是不是要把我培养成韭菜
哎 对
我觉得这个可能也也不用这么极端的去理解啊
因为我觉得这个信心
刚才王坚说的这一系列的数据
包括我们身边的一些体感
好像感觉就是说确实有一些回暖的迹象
这本身也是一个好事儿啊
就是因为当时大家更担心的是我们一蹶不振嘛
就是说可能就是解决不了这个问题
所以从刚才二位的分析来看呢
其实一线城市哈
前面重点关注的那上海就是最像是一个率先修复的一个地区的
区域化不了了
但是它的这个恢复也主要是集中在核心和改善需求上
它不是所有的房子都在涨
是核心城市里的这个改善性的大面积的高品质资产其实是更有定价权的
但是除了上海之外
其实上海是一个比较特殊的一个案例了
毕竟这有钱人都集中在这儿哈
那我们也看看其其的的深深圳
北京
广州又是一个什么样的情况
小马哥
这个深圳的话
就是说表面上数字深圳圳是回暖暖的
但是有另外一个组的数据告诉我们就是另外一面
就深圳的新房同比呢
而且仍然是下跌百分之四点五的
而且二手房同比其实仍是下跌百分之五点五
这个就有一个比喻呢
就是说好像深圳不是说是已经走出了这个下行周期
而是比前期的跌幅较深之后
开始出现了一个阶段性的一个价格修复啊
因为前段时间时在跌的是太阳厉害了啊
它可能有这样的一个特点
北京跟广州呢
也跟上海不太一样啊
就是因为北京的新房五月环比是下跌的只剩零点二
同比下跌是二点一
二手房虽然比环比上涨零点一
但是同比依然是下跌六点五
广州的新房的环比是上涨零点二
同比下跌是三点三
二手房环比上涨是零点一
同比下跌是七点零
这就说明北京和广州的共同的问题是什么呢
就是月度数据有这种止跌的迹象
但是二手房同比跌幅还是比较深啊
这个现象还是没出来
呃
我们在北京的朋友有时候我们打电话
其实他也是完全是这样的反馈啊
就是限于这样的一个
呃
长期这个二手房还砸在手里的这么对
但不像上海
其实有一些房东已经能给你这种反馈啊
说他已经卖出去了
主要在北京好像还没有这种体感啊
这样子 好
那也就是说我们真的是不能说是一个全面的回暖啊
因为全国的这个基本面并没有说完全的跟上
还是要细分的来看
没有全面开花
对
Exactly 对
而且全国的数据不是没跟上
全国就根本还没有全面回暖
对
我们也是看数据嘛
这个数据说明一切啊
嗯
统计局是前五个月的这个房地产数据都出来了啊
开发这块投资是同比下降百分之十六的啊
就是很大的下降降还是对对
其中住宅投资也下降了百分之十五
房地产开发总额应该是现在是前五个月三万亿嘛
因为它是几万亿的
这种下降百分之十几对经济的就是还是很大的拖累
趋实各个方面就跟房地产开工有关的都是大面积下降
甚至整个就是全国的这个销售情况也是不太好的啊
只能说确实是在回暖啊
比如说一二月份
前二月份我们的那个新建商品房啊
就新房这块的同比销售那个是负的百分之二十
到了五月份
就是一到五月的累计值啊
就到了负的百分之十三
嗯
这个就是在新闻里面我们经常看到这个叫什么降幅收窄对吧
嗯
就下跌是变小了
只能说这个是解读这个角度还是比较乐观的啊
嗯
但是绝绝对值上肯定是还没有回暖
即使是回暖的这地区的销售啊
都是落实到他的开发这个钱呢
因为他还没有回到开发商的口袋里
嗯 因此的话
整个的房地产开发其实都还是比较差的啊
甚至还在下降的
这个比那个销售情况是要更差了
嗯
绝对值是好
但是他这个幅度是降幅是持续扩大的
房地产开发数据前两个月是负百分之十一
但是到了五月份是负百分之十六
嗯 房房应
应该是
它的策应应该是以还是去库存为主
房那个
这个是
是更谨慎的
嗯对
这个到时候我们也放在收nose 一边吧
就是有时候可能真的不能看一个新闻
对 嗯 确实是哈
刚才王坚提到这个
也恰好是可以引出我们第二个话题了
那就是一手房和二手房这两个市场之间的一个对比和关联啊
就是我身边呢
就有朋友
其实他们因为很年轻嘛
所以就看这些数据的时候啊
会特别的困惑
因为有的时候说就这个新房的数据看着还还行
但是二手房房又在跌
那统计局的数据里
这个一手房和二手房到底应该怎么看
王坚是不是先帮我们这些朋友去梳理一下
嗯 好的 嗯
这个其实确实是那个房地产统计学里面
它就是有这样的一些让人迷惑的地方
其实很容易看清的啊
因为我们的这个统计
其实无论是统计局的数据还有那个第三方的一些数据
它都是分成新房跟二手房的
只要把这两块分开来看就会心里有数了
就像我们刚刚讲到我们自己先看的话
一般是先看二手房
为什么呢
因为二手房这首先就是定价机制啊
这两个要讲一讲讲房房的定价机基基本是在当地的地方政府手中的
嗯
它基本上以前是限价
是不准你涨对吧
现是限价
不准你跌
所以说它的价格是控制在地方政府手中的
然后但二手房呢
就这么多
都是各个小二手房房东对吗
对
无论是买卖的都是很市场化的
因此它其实是价价格是相当市场化的
嗯
它的无论价格还是成交啊
特别是价格
就基本上是一个月卖一个月买嘛
嗯
就可以成交了
这因此的话
这种定价机制就可以看出二手房实际上更能代表现在市场的热度
嗯 就真实性
对它的那个速度上来看
二手房就像股票成交一样
它的价格马上你就看得到了
但是新房它一般成交完之后还有一个网签对吧
网签备案
而且现在因为一些新房价格跟实际是脱节的
它的网签备案它有可能会有相当长的时间啊
而前可能比如说一两个月卖完你就备案了
但现在有的时候我看我自己观察一些楼盘
它可能是三四个月甚至半年他说还没有备案
中间是不是有些蹊跷
但大家这个细节关注的话
可以去了解一下
这里面当然有一些灰色的这种操作啊
啊
有这样一种情况
所以说这个新房跟二手房这块大家就应该清楚了啊
新房的话
经常看到的一个数据是属于有点幸存者偏差
就是某一块楼盘大家看得到热销
所以说它对这个新房的市场影响就比较大
这也是上海的新房价格二四二五年都不停的上涨
大家就很迷惑嘛
二手房价格在跌
新房在涨啊
因为成交的这些楼盘就是一些高价楼盘
就是它价格就是上涨的
那二手房是有点全样本的这种暴露
它是全程的
就是因此的话
老破小啊
远郊次新房啊
都在里面啊
只要有成交都在里面嘛
因此它统计出来的数据就跟市场化二
你看过去二四二五年
二手房都是大幅下跌的
这个是怎么都掩盖不了的
大概就总结这么几个三个小的规律吧
如果你要看非常真实的这个趋势
那你一定要盯着二手房的价格看这个成交的热度
这个量呢
也一定要盯着二手房的成交量
就像我们刚刚一开始就讲了二手房我们就非常突出
二手房从三月四月五月六月这块的成交量都一直顶在三万套上下
这个就是非常好的数据啊
看新房的呢
这个价格其实有的时候确实是失真
你看到的肯定是成交的就热销的这个楼盘它的影响就非常大
但新房我们经常要去看它的新开工面积啊
房企到位资金啊
这些跟量有关的
跟资金有关的
就看这个房地产企业
特别是做投资
我们肯定是看房地产企业的销售情况好不好嘛
是因此的话
这一块是对我们这个影响是比较大的
确实在企业的方面
现在房企的这个整个的运营还是比较简单的啊
据我了解
而且一手房二手房的背离其实是会产生很多问题的
后面我们分析上海
包括分析后面就是现在国家出的就是打通置换链条就可以看到
比如说国家出面收购二手房
它实际上就是为了推动一手房的区划
总结一下
其实我们可以这么去做一个对比
就是买房的时候啊
现在尤其是年轻人啊
就是买的时候可能你听到的是一个新房的故事
但是卖的时候就变成了一个二手房的事故了
很有可能是这样的一个故发展的一个剧情方式
对 小凡
这一点在这里要重点补充一下
因为这个其实对我们后面无论是买房啊
还是看房地产企业的这个投资都可能影响非常重要
就是现在国家在力推现房销售这个事情影响非常非常大
这个以因为以前那个房地产行业就是这种卖期房是一个商业模式的重要的基石
后面如果变成现房销售的话
实际上它是完全换了一个商业运营逻辑了
为什么要推现房销售呢
以前就是用那么几大问题
一个是就是说企业暴雷
我们都可以看得到
过去几年那让买房的人这个就基本上就拿不到这这个交付
那就是是演变成社会问题了对吧
这是最严重的了
第二个是就是说经常我们买到的是货不对版对吗
就像质量这个样板房非常好
但是买家秀
这买家秀啊
啊 对
这个完全不是这么回事儿
导致的就是过去这么多年一些劣币驱逐良币啊
让这个质量房地产发展的这么多年
地产商呢
也有很赚钱的时候啊
但最后实际上行业实际上是不像汽车行业一样
不是一个良币最后驱逐劣币的过程对吧
就是好公司当时在那个年代
即使在房地产好的年代都没走出来
这是因此啊
这个店其实国家应该也是想通过这种限房销售来来改变的
而
而且这个现房销售你看从二五年开始
住建部就已经开始
政策上已经说是有利有序推行限房销售
然后二六年就是一个关键的分水岭
这个是已经进入了十四五的一个核心任务
这后面在整个房地产的土地端
金融端和市场端都会形成就是说鼓励限房销售的一个闭环
嗯
就各个地方
从国家到那个地方啊
都会有这方面的一些核心政策
比如说像一线城市里面的深圳啊
广州啊
在一些核心区的这个住宅出让当中就规定直接规定啊
这个商品房必须全核心销售
在有些地地方城市就规定比如说从哪个时间点开始
当地的所有出让的土地全部限房销售啊
这个就是比较猛
我
我觉得我是举双手比较赞
赞成这个 我
我可以举一个现身说法哈
就是我
我身边就一一哥们
就当时这项目也可以说吧
因为也上新闻了
反正当时我记得我陪他去看北京那个有一个周边的那个别墅
去那个院子啊
那个院子啊
首先这名字起的不错呀
北京北京院的哟
这多棒啊
然后我当时陪他一块去的嘛
然后当时一进去的时候
哇塞
那个人呢
就感觉你如果不马上出售
你马上就错失一个亿的感觉
然后就有点饥饿营销了
有点饥饿营销销
然后我觉得个很这个场景非常的常见
在以前啊
然后他会跟你讲未来的地铁规划呀
商业规划
学校总部基地
然后五年后你要买
你就为为你的未来的这个大型商场买单
我觉得这个是还是有很大的这个坑的
套路套 套路
而且我觉得得容容易的啊啊
尤其对年轻人
我们当时的常见嘛
就是我
你可能自己自己买的时候你也分辨不出来
你还说哎呦
原来还有物业的问题
原来还有开发商没钱的这种事情
这些都都你都不会考虑
但是你如果是你踩过这个坑呢
你就会发现其实有很多东西你在买新房的时候
如果它是一个期房
你需要做深入的调研的啊
比如说周边的二手房的成交价呀啊
同品质同面积同楼龄的这种房子成交周期大概有多长对吧
你这个区域有没有稳定的换手
你想当时你买第一套房子的时候
你怎么可能会有这样的一个经验呢
对对
所以这个就是我
我觉得有的时候现身说法来讲
这个现房确实会帮很多第一次买房的朋友们是避很多坑的啊
我觉得这个政策出的挺好的
对
对于买房的人讲
国家这个两个大政策
一个是我们现在讲的这个现房销售
另外一个就是要建好房子嘛
对
就是说三点五代宅四代宅对吧
这两大政策会让买房的人来讲
后面是少采房师傅啊
少少些
绝对少踩很多坑的啊
而且非常值得庆幸的
现在现房销售的比例已经开始提上来了
从包括五年前
可能这个现房销售就不到百分之十
嗯
到了二六年
现在应该就是说二六年的统计
今年的预计啊
大概应该是要超过百分之三十了
想不到吧 嗯
想不到
是个很大的一个提升的幅度啊
对
在一些改革的先行城市里面
那个今年的那个现房销售比例已经到了百分之五十了
所以大家买房的人的话
实际上我觉得钱在自己手中选择肯定是更多的放心
对
然后现房的销售
它实际上会对我们因为做投资
它肯定对房企影响其实也蛮大的
嗯
首先是对资金你肯定雄厚的公司是有很大的好处的
你你从开工到竣工是有两三年时间的
以前是期房
直接就在开工的时候建完地基封个顶
你就可以去卖房了对吗
嗯
现在不行的
你要靠资本金
你要你个杠杆是不可能加的那么高了
只有非常雄厚的这个央企
国企还有一些地方性一些好的民企
你才可能继续玩这个游戏了啊
另外一个就是供给端其实也会有影响的
后面的供给应该是增速会新房的供给增速啊
是要这样的
另外一个就是说买房子造房子这个事情肯定就跟制造业一样嘛
一定要造出好的房子了
不是真的像小马哥一样讲说以前大家都碰到这种讲故事对吧
嗯 讲 讲故事
Story 都未未来兑现的吗
不行啊
新房的那些交付就好了
这其实对于我们这个普通的消费者来讲是一个很利好的事情
好
这是我们这一块哈
当然我们也关注到一个现象
就是今年房地产市场啊
特别有意思
我相信很多关注财经新闻的朋友也都注意到了
就是上海关注高端项目开盘售罄
深圳亿元豪宅成交接近去年全年
广州高端住宅成交翻倍
那很多人第一反应就是
哎
是不是富人越来越有钱了
是不是这个啊
豪宅的趋势离我越来越远了啊
但是我觉得这可能不单单是一个关于富人的故事啊
是一个关于整个房地产市场正在发生的
就像开头王坚所说的
这结构性变化的一个故事
我们先从数据来看看吧
呃
王坚还是从这个数据上来帮我们解读一下豪宅市场在今年到底发生了什么
它也是非常结构化的
也是很结构
不知道家分怎么豪
对
你看你在上海
上海的话
大家认为肯定是三千万以上才上豪宅啊
像这种改善
比如说一两千万的就要改善全
我们先看全国数据
全国数据三千万以上的这种顶豪产品啊
它成交量确实大幅上涨
嗯
上半年我们这个三千万以上的豪宅成交量是上涨了百分之十四
嗯
这个数据不错吧
啊 整体
因为其实大家刚前面讲了
总体是下跌了
还是下跌百分之二十几了
像广州深圳呢
这种三千万的顶豪成交数这个更是惊人了
是翻倍式增长
就是单价二十八万
然后总价两个亿的这种顶豪网签啊
也非常火热啊
哎呀
真是都是非常好的
对
总之有人肯定是这个这轮ai 这个浪潮嘛
很多人应该是赚到钱了
特别是这种相关行业的这些企业高管
对吧
科技新贵 嗯
对的
但是与此相对应的就是我们讲的一些普通豪宅哈
也叫高端改善
就一千万到三千万这种的
其实是在降温的
嗯 想不到吧 哈
这个降温
而且降温的是吧
下降的还比较大
今年上半年
这个我们这个四大一线城市啊
这个一千万以上的
就是三千万以下的这个整体成交量同比其实大幅下跌
大幅下跌了百分之三十几吧
这是科尔瑞的统计数据
就接近百分之四十了
已经对它其实也对应着我们经常讲的这个中产的的压力现在是比较大的
可能是过去几年对中产在的宏观经济下
它面临这个职业稳定性啊对不对
还有其他财产式的收入的缩水呀
嗯 对
可能真的最背后就是反映的富豪跟那个中产它两种这种k 型这个走势对吧
财富也体现在这个房地产市场体体现的淋漓尽致啊
那听王坚的这个意思就是确实现在从这个豪宅市场上来看
也是一个恢复的信号
但是绝对不是一个普涨的这么一个绝对不是方向哈
是一个
就是你开始说的这个变成一个精选逻辑了
一个精选资产了
嗯
所以就是这个
嗯
就是我们每天都在看这个资金的流向嘛
其实嗯
很少会讨论就说一个资产是贵不贵的
然后我们更关心的是有没有共识
因为任何资产就那市场形成共识它就会有流动性
但是豪宅呢
其实是房地产里边呃
所谓共识最高的一小撮资产啊
就是因为很多人觉得豪宅就是大房子贵房子
其实不是 呃
真正的豪宅呃
买家买的不是面积
因很多时候他是那个核心的地段
嗯啊
就是这些土地是资源
我记得当时嗯
我跟那个陆家嘴周边的一些房产中介交流
他说这些豪宅啊
其实看来看去就那一百多户人家
但是他们呢
这一小人人呢
确非非精准准的为他
他们都资资产置里边就是最需要的这一类资产产
所以就是说
如果 呃
就是比如说你拿上海黄浦江边上的一块一线的江景住宅为例吧
呃
就是说你如果现在想再建出这样的一一个一一个体量的这样的一个住宅区
基本上没有什么太大的可能了
所以就说这种豪宅永远都是那些作谓富豪阶级的一个永远的选择
只是核心地
核心就是我只是看它便不便宜
而且像还有一个点就是说我们刚才说的这个区别
如果它上到一个亿或者说是五千万以上的时候
稍微下降下降
那
那其实那个绝对值的那个体量还是很大的
刚才节目前面聊的这些都是啊
比如把就是说
呃
我们如果普通老百姓去看这个一个新闻的话
我们怎么把它拆解到这些细节里边去
嗯 那当然
我们刚才说了很多的豪宅啊
那这都是几千万上亿元的房子
那很多的听众朋友可能会说
哎
我现在这实力啊
可能还真是难以企及
那到底跟我有什么一些真实的关系嘛
关系还是有的
因为本身是乎是普遍关联的
是的是的
而且在这个现在这个房地产前面看过去几年一直很变冻
现在豪宅市场开始反映的
其实它反映的就是最有钱的这当人他们的资产配置观念开始发生了变化了
对于豪宅中当中稀缺的
当然刚刚讲到圈层对吧
讲到location 这个地段
像一些依旧稀缺的
这些房地产品质又很好的富人已经开始启动了啊
这是最顶端的这个资金的嗅觉啊
我们要非常关注的
嗯
前几期有一期提到
就是说现在年轻人买房的观念也变了
嗯
以前就是说就像我们开场讲的
就是说 哎
买房了吗 啊
要不要买房
要不要上车对吧
现在很多年轻人都说
哎
我买的跟我租的都不一定是一地儿
因为我这工作我也不一定在哪儿啊
可能我今天我在大厂
我我
我就在杭州
就是说我觉得这个当我们配置这个买房资产的时候
如果你是从他的资产配置的角度来讲的话
可以学习一下就是这个现是这些豪宅的这些筛选逻辑
比如说刚才我们提到的这种地段的不可复制性啊
包括这种产品的稀缺性啊
然后包括买你这个楼盘的买家的画像的这个清晰性对吧
就是不是非常清楚有人接盘啊
然后包括长期持有者的现金流的压力的大小
包括这个你预判一下未来在这个核心地段的接手人群的这个存在的这个多少
我觉得这些逻辑都是可以给普通人也也会
就是说呃
学习一下这个筛选逻辑
然后在我们去选择我们自己的资产的时候
也可以不一定选那个最贵的楼盘
但是我们可以选这个逻辑向下的一个一个房子资产
其实我们其实真正剖析房地产这些细节其实是缺乏的
这些还没上市的年轻人人其是可以把这个知识呃
学到手以后
就是做一个重新的选择
在自己配置这个房产的时候
就是每一个细分市场它都有一个购房逻辑
这个购房逻辑你要一定要把握住
就是说不停的优化
比如说我们顶豪市场就肯定是这种富豪
他是非常重视这个资产的稀缺性是的资产的
实际上对这笔钱来讲
对他来讲
有的人影响到一个避险对吗
嗯
他只要这个资产够稀缺
我在我们可方都是可以说投资稍微失败
我这块就是
对
还有一个很避险的工具嘛
啊
那我们终终端改善呢
比如说一千万到三千万这种
它就是跟其他这个因素有关的
比如说我们的财富是不是在某些方面能增值
然后通过再来改善
或者我们的增产的置换
因为实际上很多中产的改善是通过卖老的房子去买新的房子的
因此的话
这里就涉及到你在置换的过程就怎么把那个坏的资产置换出去
去买一些更核心的资产
这个就蛮要紧的啊
另外一个就是再向下放的大量的我看周边的朋友啊
以前老破小跌的低嘛
他们就作为一种
呃 现金工具
他比如他的觉得房租租金收益率有百分之三以上
我存银行才一点几对吗
朋友有些妈妈那就几百万吧
因为也比较不是那么大的一笔支出
它就干脆就拿来就相当于一个投资
就是以租金的这种思路去投资
那这个的话就是另外一个思路了啊
涉及到租售比啊
这些看中的这个展开以上的这这个来改善
对对
那当然我们还今天要谈到一个其实年轻人最最最关心的问题
那就是未来到底应该是买房呢还是租房呢啊
因为过去这个问题其实是经常会被道德化的
就买房好像就是一个成熟稳定负责的一个决定
租
租房就是是味着你漂流不不安你
你不上岸
但凡你去婚广场或者是一些互联网的一些婚恋平台去看看一线城市
你甭管男女啊
这个pshow package 内行一定还写的是我有几套房
哎 是吧
没有人写说我租得起几套房
对
所以这个婚恋市场的这种刻板印象啊
是在怎么去影响年轻一代的购房或者是租房房决策
策们接下来也好好的来说一说
哎
这个我们先把这个问题放在一个底层的框架里啊
就是租房和买房确实在以前就是表面上是一个资产选择啊
但是实际上像刚才你说的啊
就是这婚恋语境里边是不是很真实
哎 对
那怎么办呢
很多人的这个实际决策就也是一这个被认定
尤其被女方吧
会认为就是有没有资格进入一段被认为是一个稳定关系的一个好像一个小小的
呃 就丈母娘
我
我要打破破的这个认知知
打破我认知啊
就是现在无论男女啊
其实都是在自己的这个package 里边
这都是一部分
很重要的一部分
就其实现在对很多年轻的男生来讲
这也是一种啊
是吗
反选的是什么意标准女生在售muscle 的一个过程了
哦 没事
反正我希望早一点打破它
就是把它拆拆开的话
确实是因为租房本质上是一个持续的小额支出嘛
换取了流动性的这种不确定性的一个差异
但买房的本质呢
确实是用高杠杆锁定一个长期的资产
它确实给人一种稳定预期的这样的一种感受啊
所以就是如果你把它放在一个资产的投资组合的这样的一个框架里边的话
其实是没有对错的
只有说这个是一个风险偏好的一个差异
但是问题就是像刚才我们聊的
他一旦进入婚恋市场
他就不是一个资产配置的问题啊
它就是一个信号问题啊
所以就是说如果
呃
从婚姻市场去讲呢
就是说房子首先承担的就不是居住功能
而是它其实释放一些所谓的信号吧
第一个就是所谓这种抗风险能力的这种外显指标
就是说最起码我这不是一个一次性消费啊
我能够提供一个长期稳定的一个居所
那这个对呃
婚姻这样的一个概念来讲的话
确实它有这样的一个隐形的这样的一个意义
第二个就是它可能之前大家也会认为它是一个社会矛定的一个程度的这样的一个信号
你如果说有这样的一个固定的房产以后
其实也意味着就是说我未来是不是会离开这个城市呗
对吧
我是不是向你考虑et 一个我
我在这个城市的一个长期的这样的一个comitment 对吧
我觉得这个也也有一定道理
第三个就是说家庭供供给能力呗
就是刚才你说的
无论是男方还是女方对吧
我能够供应这个资源啊
那确实这些语境向下
它确实会出现了这种啊
就是买房本身在有就在我国吧
就是说这种经济意义就被弱化了
而他的社会解释权被极度的放大了
甚至可以说房子并不是用来优化生活质量的
而是来这种降低关系的不确定性的啊
就是这段关系是不是能被顺利的谈下去
释放这样的一种信号
我觉得这个是挺有意思的之前的一个现象
但是就像我说的
我还是很希望这个早点被打破啊
就是不太合理对吧
对对对
因为我
我从我现在跟我身边的年轻人接触
我觉得这观点已经逐渐的在被打破了
一个是现在也像我们今天为什么聊房地产
本身房子的金融属性啊
就不像像二十年前那样全面开花
是以一个大趋势了
他现在其实并不是说你有一套房子你就能证明什么
然后包括现在年轻人对吧
对这种生活节奏的变化
信息获取的变化
包括对婚姻的态度啊
包括这种对我的mobility
我是不是应该去香港
去国外
我说走就走对不对
说白了
明天我可能还去别的国家呢
其实所有这些都在发生变化
对
所以我觉得在这样的一个大的结构叙势下
上一辈人的这种婚略市场的这种房产观也会被动摇了
我觉得啊
这是我个人的一个观点
我觉得确实小马哥说到就是住宅应该是越来越偏向于它的本质
就是越本质嘛
就是居住
因为我们的史老大也是说住宅回归本质嘛
对吧 让房子
房子是来住住
不是来来吵的啊
就把它金融属性要想降低
嗯
所以这真的是回到了一个最本质的问题
就是今天我们看的不是简单的一个就是到底是租房好还是买房好啊
还是回归到那个更底层的
就是如果说社会还在用房子去作为稳定关系的一个证明工具的时候
那个体是不是还仍然愿意为这种证明去付出一个长期的成本啊
如果把这个问题推到最后的话
其实它是一个更本质的
就是我们现在到底是用房子在解决生活问题呢
还是在用房子去解决关系的焦虑呢
那显然答案是肯定不可能是后者啊
你不可能用房子去解决掉这个焦虑
其实实上这个话题啊
就是租房还是买房啊
真的是全球的
全球都在说
波客
大v 还有年轻人都喜欢讨论
因为我最近也刚看油管方面几个都是几千万粉丝啊
大卫都在讨论在美国的年轻人应该是买房还是租房啊
然后我先讲几个体外的这个小租房吧
就是在欧洲最近不是空调
中国那种移动分体式空调卖的非常好
因为欧洲现在很热嘛
对吧
但那卖的非常好
为什么原因呢
因为很多地方的人都是租客
房东是不允许在租客在墙上面打孔的
细节都可以
大家看一看啊
它可以把一个分体式的外机就放在阳台上
有一个很扁的管子就可以把空气引进来啊
德国这是最典型
这些空调现在德国也都卖的非常好
像柏林啊
慕尼黑啊
百分之八十的这个常住居民他是租房的
这个比例非常惊惊吧
嗯 德国的
其实整个的就是整个全国的常住人口里面
也有超过一半的人是在租赁住房中的
这是欧盟用居第一的
德国肯定是一个发达国家对吧
这个我们是不能否认的
所以可以看到实际上在很多发达国家它的租房比例我们可以看其他的
其实是也不一定低的啊
像日本
日本的像那个东京都的那个三十二区对吧
这个是核心区
嗯
租房的比例也是接近百分之六十的
年轻人的比例更高了
就三十岁以下年轻人的租房比例是百分之八十
嗯 啊
我们中国经常是年轻人父母已经准备了一套房
再小对吧
要准备一套房啊
对
我们再来看一下美国
美国这种大国嘛
跟我们这个中国就可以做比较了啊
美国的话
实际上它的住房的自由率是蛮高的
有三分之二
就百分之六十六吧
但是也有剩下的三分之一是租房的
但是在大城市
像纽约租房的比例就非常高
接近百分之七十
像曼哈顿那种就更高了
肯定超过百分之七十
嗯啊
像洛杉矶啊
这也挺高的
就百分之八十
嗯啊
我们可以看到越是大城市的啊
这种租房比例其实很高的
嗯嗯
像巴黎那些也不用说了啊
瑞士啊
这些都是非常高了
伦敦了 对
当然这个也是跟这个这些地方的这个购房成本是高有关的
对
但是也不能简单的这么总结
它实际上是已经跟这种买不起房这种临时妥协其中的一个因素
主流的观念又是另外一个因素
嗯
还有包括法律对那个租房的保护
以及对租房的像国家对租房的支持啊
都是一些其他方面的这个重要因素
还有其实也在变啊
中国现在比如说像租售同权
租售同权
租售同权 对
让租房和就是说你买房享有同样的城市的各种权利
读书啊对吧
大家最意头疼的就这些啊
还有包括其他的什么医保这些东西啊
这么医疗啊
这么就是实际上中国的态度很明显也是在支持
就是说这个大城市啊
这年轻轻人就是租租也很方方面的好了了
包括供给侧也是提供了很多方面的支持啊
中括其是种提供几十万套对吧
这个公租房啊
这些是供年轻人啊
或者新城市人口选择啊
嗯
这个条件也都不错
然后我们看现在那个北上深的租房比例吧
也是看一下数据
大概就我们第七次人口普查这个是有详细的数据的
大概在上海和北京有三分之一的家庭是租房的
三分之二其实是是最有房的
像深圳是另外一个例子
深圳市这个租房比例就非常高了
是百分之七十五的是租房的
深圳高是有
也就是它的一些特殊
对像小马哥说的外来人口比例很高
而且深圳的平均年龄还是最低的
这个一线城市里面对
呃
常住人口的平均年龄就三十出头
年轻人嘛
年轻人有的时候也需要流动性
所以说因此的话
他们的话买房的积极性就没有那么高
另外深圳还有一些供给的非常特殊的供给情况
就是他们的城中村
大量的城中村和提供的很低廉的这种租赁成本啊
所以说也使得租赁的比例非常高啊
现在因此我我们研判一下我们中国的这个趋势
就随着就包括这种保障性租赁住房啊
这种市场化就统一运营的这些租房的比例提升了
我认为我们的在一线城市的住房比例肯定是会提升的
就是说不是说自由租房比例向上升啊
我认为是相反的一个趋势
嗯啊
另外这个平均的这个租房周期可能是也会拉长
以前比如说是三到五年
可能是五到八年这样啊
然后另外一个就租房是年轻人是选择租房还是买房啊
这个我也是最近也是看美国这帮大v 讨论嘛
他们就很简单给个结论吧
或者详细过程大家可以就能不能去自己去看一看都可以
他们的结论是百分之五
就是说如果你的那个房租回报率有百分之五
那你就买房
自己买房吧
你房价回报率低于百分之五
那你就是租更划算
他是说因为美国的房地产价格现在是过经过这几年的反弹也到了一个高位
因此享受想通过买房
再比如说暴富啊
通过买房再获得一个很大的
呃
一次性资本利得
这个是蛮难的
另外一个就是小马哥前面也提到了一些什么城市的你可能换城市的这个问题啊
你要要不要保持一个人生的一个流选择利体啊
这些对有关的
我这边就就是特别想强调这个选择权
因为现在的这个年轻人
其实我
我觉得最宝贵的资产这都不是房子啊
而未未来收入曲线
职 职业择择
我觉得对吧
现在大家为什么现在都都听各种各样的这个选闻啊
其实就是非常焦虑未来的选择的这种职业到底在哪
嗯 呃
其实有时候为了买一套房吧
像我们那个年代的人哈
大部分都被现金流压的很死
每个月收入玩这个房贷
那你确实会失去很多
然后像我们有时候有的在招人的时候
确实因为这个有一些人他就是有这种某体的这种优势啊
有一些人就是可能优势那
那这样的话
我觉得就是不值当啊
哈
就说如果这种选择权不在自己手里的话
所以这个确实是一个很重要的考验因素
在现在的年轻人一边啊
那刚才聊到了很多这个
呃
海外的情况哈
美国呀
日本啊
欧洲啊等等哈
那所以最后的这个话题呢
也是想聊聊这个资产配置的问题
就是海外的房产到底能不能碰
因为现在很多人会看日本
美国 英国 澳洲
东南亚
那有些人呢
是为了子女的教育
这可能是一大块哈
那有些人是刚需
刚需啊
有些人呢
是为了资产的一个分散
那也有人是因为觉得
哎
国内的房子
那可能就是刚才王坚所说的这个租售比我不满意啊
所以想去海外去找一些机会
就第三个可能很是一很大比例
我觉得就觉得国内房子不行了
我得往外买一买
对
所以这个海外房产从资产配置的角度应该怎么去
我们去看一看
嗯
首先回答一下
海外房产当然是一个那国内可选的资产是完全能碰的
只是说你的思维可能要跟中国过去二十年
因为中国人买房就是暴利对吧
高杠杆财富快车啊
买
买了就赚那完全是不一样了
海外的成熟房地产市场
它其实是有点内在券
与之相对应的实际上就是瑞士嘛
是你要把它变成一种资产配置的思维
不是去赚暴利的思维
另外一个就是海外他确实是有很多其他的问题
像法律问题
在法律之下
社区的各种规定啊
你只有投了才才知道
后面我们都会也讲到了
是的
包括汇率
我们之前也讲到
你你
你实际上房子可能会赚了
那汇率可能会赔了啊
这都是有可能的啊
海外房地产的投资他一定会非常细节啊
嗯
特别是其中各各种房的成本
我觉得一定要仔细研究
因为我有些师兄他是在比如说伦敦啊这种地方以前读书都买了房房嘛
在实际上现在他的各种养房成本
因为他自己人肯定是不在那边的
不是委托给了当地的专业人士
实际上各种的成本非常高
海外买房一定不要踩到这些盲区
这种税收啊对吧
而且就你一定要不能光光看一个毛的收入
一定要看进的收入
他因为各种房地产税还有托管你所托管公司的费非常高的啊
直接就是每一个都是你租金的百分之十
在你跑走百分之十那里比如说修缮费用又跑百分之十
可能是社区这些费用又是百分之十
最后你比如说啊
你的租金可能有明面上有百分之六
实际上扣完所有的费用
你可能只有百分之二
我只是打个比方
像中国一些因为经常有新城建设
经济上为什么有暴富
就中国在某些地方突然会投资很几千亿的投资对吗
各种地铁啊
这种什么shopping mall 啊上去
但是海外这个实际上很少的
海外投资你要反倒要去找一些什么百年老楼
一些很很center 的地方
对那种空旷的郊区
你去投画一个大饼
这种一定要小心啊
这个在海外会经常吃亏的啊
还有另外一个是在远程托管
确实你要找到一些比较好的管理人对吗
你这个一般肯定是在国内嘛
在
在海外你经常就是说租客不交租金就会让你你非常头疼啊
对
还有这些社区的一些船票
没人帮你处理
吃官司都有可能
嗯 对
确实还是有很多的风险点在的
哈 我
我蛮同意的啊
就是说因为
嗯 我
我身边好多朋友在海外是配过海外的房产呢
嗯 刚才王姐
你说的这些坑他们都都碰过都踩过
都 都踩过
也就是你想
你在美国买一个房的时候
首先你对他的税收是不了解的
你并不知道你卖出他的时候他的税是多少
其实买房的时候卖也没会跟你说就是买房
一般的来讲
他会跟你卖的一些故事和情怀
就是说中国的房产已经不行了
租售比太低是吧
国外的租售比很高
可以做这个资产配置
这些都是一些常见的一些销售话术吧
嗯
但是其实在我们
呃
真正去这个动作的时候
我们自己的心态是不是真的把它当成了一个资产配置的一配
哎
全球的资产配置
就说人民币啊
就是我们前面讲到的汇率嘛
就是人民币跌人民币涨
我海外的这个跟的它是有一个此消彼长
我是以这种心态做的这个动作
海是完全不理解这件事情就直接做了
如果你不理解
后边就头大的东西就很多
你就会觉得很亏啊
就是说 哎
为什么我的这个房子还
还会有这么多的这个维
维修成本啊
这个
这个完全不如国内
但是我依然想强调
就是说其实海外房产最大的一个风险在我看来依然是外汇风险啊
就是外汇风险
因为人民币跟美元的这个波动率年化还是在百分之十以内的
但是在海外的很多货币其实是远远超过百分之十的
呃
极端一点啊
如果今天您买的地方
比如说是阿根廷南美这种地儿
就是说房子再怎么涨
其实你可能对你如果没有实际的使用用途的话
其实这都是高风险的啊
就是说像日本刚才我们中国人很喜欢
但日日的其实波动性跟美元来讲也是非常非常高的
下跌 对
所以我觉得就是说在配置海外
呃 房产的话
是可以考虑
但是一定要
呃
还是要把这个就是最开始你的这个
呃
初是再怎么长
这样的话
你才能长期持有它
不然的话
你可能就是就真的会变成一个高买低卖的这样的一个韭菜了
聊到这儿啊
我觉得我们今天最想提醒大家的可能不是现在到底是该买房还是该卖房
该买房还是该租房
而是要警惕那些一分钟就替你做完决定的答案
现在你随便打开一个短视频
可能常常都会有人用一句房价要反转了劝你赶紧上车
也有人用一句房地产没有未来劝你立刻抛掉
但是一套房子背后涉及到的城市地段
产品 现金流
家庭需求
甚至是未来十年的人生选择
他不可能被一句口号解释清楚
今天的市场早就不是全面上涨或者全面下跌
而是高度的分化
有些房子重新获得了流动性
有些房子却可能长期的无人报价
有些人买房是为了稳定
有些人租房反而是在保留职业和城市的选择权
所以比判断涨跌更重要的是建立自己的判断框架
不要因为一条视频冲动买房
也不要因为一句悲观的判断仓促的卖房
真正重要的是这套房子是否适合你的现金流
生活规划以及未来的退出路径
房地产没有标准答案
只有与你自己是否匹配的那个答案
这里是逐光笔记
我们下期再见
